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    物業的使用管理
    目前,隨著國務院的《物業管理條例》(以下簡稱新條例)的頒布和實施,業界人士對“物業管理公司”是否要改名為“物業管理服務公司”而爆發了一場爭論,起因是新條例有的條款規定“物業管理公司”從事的是“物業管理服務”工作,有的地方則表達為“物業管理”,在同一部法規中出現兩種不同的表述,的確是立法者在措詞上不夠嚴謹。有人則認為管理就是服務,物業管理和物業管理服務是站在不同角度的說法而已,兩者并不無多大的區別,故不用改名。筆者認為,物業管理和物業管理服務有嚴格而本質的區別,兩者不可混為一談;同時,對它們進行區分也有利于我們依法辦事,貫徹執行新條例。那么,物業管理和物業服務到底有哪些區別呢?筆者認為應從以下幾方面來探討。
      一、法律性質不同
      眾所周知,物業管理是派生于建筑物區分所有權的一種準物權(在區分所有權中叫成員權),是購買了不動產的業主們的法定權利,是業主們一定區域內的共有物業的使用與管理的自治權,它因不動產的存在而存在,因不動產的滅失、買賣、贈送而消失;而物業管理服務產生于服務提供者(物業管理企業)與業主或業主大會的合意而簽訂的物業服務合同,依合同的生效而取得,因合同的到期而消滅,是一種典型的債權。
      二、權利主體不同
      新條例規定,物業管理活動中的一切權利屬于業主,也就是說物業管理的權利主體是業主和由其組成的業主大會,即使選聘了物業管理服務企業,物業管理服務企業也不過是一個義務主體罷了,物業管理服務企業處于被管理、被監督的地位;而物業管理服務活動中的權利主體是物業管理服務企業,業主和物業服務企業的員工則成了義務主體,業主承擔的是支付服務費的義務。
      三、參與主體不同
      物業管理活動的參與主體有建設開發商、政府房地產主管部門、業主、房屋認購人、租戶、居民委員會等單位和個人,如果有聘請物業管理服務企業或專業服務企業,則兩者也屬于參與主體之列。而物業管理服務活動的參與主體主要是物業管理服務企業及員工,如有單項業務外包,專業服務企業及其員工也屬此列。
      四、涵義不同
      根據新條例第二條的規定,物業管理是指業主通過選聘物業管理企業(使用物業服務企業一詞更恰當)按照物業管理服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。該條明確規定了物業管理是業主的活動,業主居于主導地位。另外,結合新條例的其他條款,我們不難發現廣義的物業管理至少包括了以下內容:
      1、成立業主大會籌備組,籌備和召開業主大會。
      2、選舉、更換業主委員會成員,制定業主公約,制定業主大會議事規則及其他物業管理方面的規章制度。
      3、選聘、解聘物業服務企業。
      4、決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施。
      5、監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同。
      6、監督業主公約、物業管理規章制度的實施。
      7、對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序(在沒有選聘物業服務企業的情況下,業主進行自我服務,此時的物業管理與物業管理服務是合二為一的)。
      8、決定是業主自我服務還是聘請物業管理服務企業,決定對選聘物業管理服務企業實行費用包干制還是傭金制。
      9、決定公共場地用途與規劃的改變。
      10、法律法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的活動。
      物業管理服務則是物業服務企業根據物業服務合同的規定,而提供優質服務的行為,主要內容就是“對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序?!焙茱@然,物業管理服務和物業管理雖有聯系,但在內涵上是有相當大的區別的。
      五、發生的概率不同
      物業管理的發生是必然的,只要一個物業已存在,就必須存在著物業管理;而物業管理服務則不然,它只是有可能發生,當業主們不愿意或沒有能力進行自我服務時,就需要物業管理服務的參與,物業管理服務的發生才成為可能。
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